“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去(qù)十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不(bù)大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国企背景的(de)房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一(yī)个(gè)很明显的分化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内最低(dī)的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全(quán)没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半(bàn)在一(yī)线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时(shí)要(yào)出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小心，如果负(fù)债率扩(kuò)张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是(shì)看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)行业的复苏杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物速(sù)度并没有那么(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净(jìng)负(fù)债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加(jiā)看(kàn)好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的(de)增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实(shí)现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了(le)扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机(jī)构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的(de)思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行(xíng)业在进入存量(liàng)房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的(de)需求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在(zài)月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发(fā)现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙(shǔ)光(guāng)，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好的(de)是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广(guǎng)发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对(duì)于定(dìng)制家(jiā)居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题(tí)。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物服务(wù)不是(shì)一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是(shì)比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固(gù)定人(rén)员成本的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物